Le permis de construire est toujours délivré sous réserve du droit des tiers. Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager en exerçant un recours, sous réserve de respecter certaines conditions. La personne lésée qui entend s’opposer à la construction dispose de différentes possibilités de recours : dans un premier temps, le recours peut être simplement gracieux. La personne lésée peut ensuite saisir le Tribunal administratif, civil ou pénal, selon l’objectif qu’elle souhaite atteindre : annulation du permis, indemnisation, ou démolition.
L’infographie ci-jointe présente les différentes possibilités de recours ainsi que les délais.
Attention : les services d’urbanisme, par la délivrance d’un arrêté de Permis de construire n’assurent en aucun cas le contrôle préalable du respect des obligations et servitudes découlant des règles de droit privé.
Le Juge administratif (Tribunal administratif) ne traite que de la légalité du permis de construire au regard des règles d’urbanisme (Code de l’Urbanisme, PLU…)
Le Juge civil (Tribunal de Grande Instance) ne s’intéresse pas à l’arrêté de permis de construire lui-même mais plus à l’ouvrage qui a été autorisé à construire par le dit arrêté. Il se prononce sur la légalité de l’ouvrage au regard des règles de droit privé (servitudes, vues, mitoyenneté, passages, tour d’échelle, plantations…) qui peuvent avoir une incidence sur les droits à construire.
Un permis de construire pourra être délivré en méconnaissance d’une obligation ou d’une servitude de droit privé sans être pour autant entaché d’illégalité (CE, 27 avr. 1955, Richard)
Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. Peu importe même que des servitudes privées n’aient pas été portées à la connaissance des services instructeurs (CE, 25 févr. 1994, n° 103686, Andrieu).
L’affichage de l’arrêté
Le bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. Cet affichage sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme. À défaut d’affichage, l’autorisation peut être contestée dans un délai maximal de 1 an à partir de l’achèvement des travaux. Cet affichage comprend des mentions obligatoires. Il doit être continu, lisible et visible depuis la voie publique. Il est indispensable de faire passer un huissier pour conserver la preuve de l’affichage (lors de l’affichage, au bout d’1 mois, et à la fin des 2 mois).
L’intérêt à agir
Le requérant doit apporter la preuve qu’il a intérêt à agir. Cette preuve sera fonction de la proximité du bien du requérant avec la construction attaquée. Tout requérant doit préciser l’atteinte que lui porte le projet de construction sur les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien. Il doit aussi produire des éléments précis et étayés prouvant que cette atteinte affecte directement ses conditions (perte ensoleillement, difficultés de stationnement, valeur vénale diminuée…). Un voisin immédiat pourra produire son titre de propriété, des photos ou éléments graphiques.
L’intérêt à agir contre un PC modificatif d’un requérant n’ayant pas contesté le PC initial s’apprécie au regard des seules modifications apportées au projet par ledit PC modificatif.
Un projet de loi est en cours pour limiter les recours abusifs. Actuellement, la loi expose l’auteur d’un recours abusif à des dommages et intérêts. Ce peut être le cas si le juge administratif considère que sa démarche dépasse la défense de ses intérêts légitimes et cause un préjudice excessif au bénéficiaire du permis.
Référé
Les recours ne suspendent pas le permis. Les requérants sollicitent souvent du Tribunal Administratif, par référé, la suspension des travaux.
