Définition : les locaux sont considérés comme insuffisamment occupés lorsqu’ils comportent un nombre de pièces habitables (hors cuisine et les pièces utilisées pour un exercice professionnel) supérieur de plus de 1 au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (l’occupant et son conjoint, leurs parents, les personnes à leur charge, leurs sous-locataires…). Ex : une personne demeurant seule dans un T3 ou un couple dans un T4 est en situation de sous occupation.
Ces conditions ont été durcies par les Lois MOLLE et EGALITE CITOYENNETE dans le but de libérer l’offre de logement et d’améliorer la mobilité des locataires.
Peut-on attribuer un logement de type T3 à une personne seule ?
Il n’existe aucune disposition légale ou réglementaire imposant une typologie de logement à attribuer en fonction de la taille de la famille. Selon l’Article L 441-1 du CCH, les logements sont attribués en tenant compte notamment de la composition du ménage. La commission d’attribution a une certaine liberté d’appréciation en la matière.
On doit toutefois considérer les dispositions de l’Article L 621-2 CCH définissant la sous-occupation, telles qu’elles résultent de la loi 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté. Cette nouvelle définition vaut pour la mise en œuvre de l’article L 442-3-1 CCH qui sanctionne la sous-occupation (dans certains cas, par la perte du droit au maintien dans les lieux).
Attribuer un logement T3 à une personne seule reviendrait donc à mettre le locataire dès l’origine en situation de sous-occupation et le bailleur en situation de devoir de lui proposer un relogement…
Le Ministère a apporté une réponse à l’USH par courrier du 12/06/2017 : « rien ne s’oppose par ex à ce qu’un T3 soit attribué à une personne seule, s’il n’existe pas d’offre suffisante de logements de plus petite surface pour satisfaire la demande locale, ou s’il est constaté une faible tension offre/demande, voire de vacance pour la typologie concernée ».
La sous-occupation a des conséquences sur le droit au maintien dans les lieux (L 442-3-1 du CCH).
Le bailleur doit proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, nonobstant les plafonds de ressources prévus à l’Article L 441-1 du CCH. Le loyer du nouveau logement doit être intérieur à celui du loyer d’origine. Un Décret du 22 Septembre 2009 définit les conditions d’aide à la mobilité (Article R 442-3-2 CCH)
La procédure aboutit à la perte du droit dans les lieux, après le refus de 3 offres de relogement, dans les zones tendues uniquement.
→ la sous-occupation n’aura pas de conséquences sur le droit au maintien dans les lieux pour :
- les personnes + 65 ans
- les handicapés/pertes d’autonomie (que ce soit le locataire ou une personne à charge)
- les personnes vivant en QPV
→ la sous-occupation n’a de conséquences que pour les locataires qui vivent dans des communes comprises dans une agglo > à 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de 15 000 habitants, ou des communes de plus de 20 000 habitants.
