Le parcours législatif de ce texte s’est avéré complexe. Le Conseil Constitutionnel a censuré une cinquantaine de mesures (nombreux cavaliers législatifs). Cette Loi comprend un important volet « logement social » (Titre II de la Loi) ; l’objectif étant de poursuivre la mixité sociale dans les villes en encadrant les attributions et en durcissant la Loi SRU.
Le Conseil Constitutionnel a jugé conformes à la Constitution les dispositions suivantes :
- Article 70: L’attribution annuelle de 25 % de logements sociaux situés hors QPV aux demandeurs les plus modestes – 1er quartile INSEE ou personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain (L 441 et suivants du CCH). Le taux de 25% pouvant être adapté localement.
- Les ménages « DALO » ou prioritaires (voir L 441-1 CCH) bénéficieront d’un minimum de 25% des attributions annuelles sur le contingent des collectivités territoriales réservataires et sur celui des bailleurs sociaux.
- Pour l’attribution des logements, il est également tenu compte de la mobilité géographique liée à l’emploi.
- Transparence des critères d’attribution de logements par les CAL et remise d’un bilan annuel départemental des attributions.
- L’usage d’un système de cotation de la demande exige la mise en place d’une information du demandeur sur les critères de cotation, leurs modalités de pondération et sur la cotation de sa demande.
- Publication de la liste des logements vacants au plus tard le 1er Janvier 2020.
- Article 72: nouveau motif de refus d’attribution : un membre du ménage propriétaire d’un logement susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement privé.
- Article 78: Amende de 1000 € par logement en cas de non transmission par le bailleur des données concernant les locataires (dans le cadre du répertoire des logements locatifs –RPLS).
- Article 79: Rappel de l’interdiction de sous louer, céder son bail, ou échanger son logement (sauf cas prévus par la Loi).
- Article 81: Révision de loyers au 1er Janvier, en fonction de l’IRL du 2ème TR de l’année précédente (sauf dérogation).
- Article 82: Le SLS évolue de manière sensible : suppression des modulations/dérogations dans la CUS, taux d’effort maxi porté à 30% au lieu de 25% (au-delà, SLS plafonné), perte du droit au maintien en cas de défaut de réponse à l’enquête. Attention : mesures applicables au 1er Janvier 2018.
Les conséquences du double dépassement des plafonds de ressources lors de l’enquête sont modifiées : le dépassement passe de 200% à 150%, mais ce seuil est calculé par rapport au plafond de ressources PLS, au lieu du plafond d’entrée dans le logement (PLUS, PLAI…). La perte du droit au maintien dans les lieux intervient au bout de 18 mois (au lieu de 3 ans) après le 1er Janvier qui suit le constat du double dépassement.Le SLS n’est pas applicable pendant 3 ans aux locataires de logements privés acquis par un bailleur social.
- Article 81: La Nouvelle politique des loyers (NPL) donne la faculté aux bailleurs de réorganiser les loyers (pratiqués et plafonds) en fonction de critères de mixité sociale (et non plus de la qualité de services) : elle est facultative, applicable aux nouvelles locations seulement, et doit résulter d’un avenant à la CUS pour une 1ère application possible au 1er Janvier 2019.
- Article 84: vente HLM (voir Article L 443-7 CCH) : Renforcement du contrôle de l’Etat lors de certaines cessions de logements locatifs sociaux (si réduction de + de 30% du parc détenu sur les 3 dernières années) ; Décision d’aliéner : le silence de l’administration durant 6 mois vaut acceptation.
- Article 87: création de filiales et de sociétés contrôlées conjointement, ayant pour seul objet la construction, l’acquisition et la gestion de logements locatifs intermédiaires.
- Article 89: définition de la sous-occupation (L 621-2 CCH)
- Article 123: logements étudiants ; possibilités de prévoir un forfait de charges.
- Article 125: Les organismes HLM pourront exercer l’activité de Syndic pour des copropriétés issues du parc privé (modalités à définir par Décret), dans la limite de 30% du CA global de l’activité de syndic de l’organisme.
- Articles 97 à 116: ajustements de la Loi SRU ; périmètre revu qui oblige à atteindre 20 à 25% au plus tard fin 2025, mécanisme de prélèvement financier pour les communes qui ne respectent pas l’objectif ; réforme des critères de définition des communes où s’applique le seuil dérogatoire de 20% : c’est désormais le nombre des demandes de logements sociaux par rapport au nombre d’emménagements annuels (hors mutations internes) qui est pris en compte pour établir la liste en début de chaque période triennale. Le Préfet (et non plus le Conseil municipal) notifie à la commune son objectif de réalisation de logements locatifs sociaux par période triennale.
- Article 139: Création des organismes de foncier solidaire (OFS) ; objectif mise en œuvre du bail réel solidaire (BRS).
Le Conseil Constitutionnel a, en revanche, jugé contraire à la Constitution :
- Article 100 qui prévoyait la suppression du bénéfice de la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale pour les communes qui n’atteignent pas leurs objectifs de réalisation de logements sociaux. Il prévoyait également l’encadrement des recours abusifs contre les permis de construire.
- Article 119 qui prévoyait la possibilité de résilier de plein droit le bail lorsque le locataire ou l’un des occupants du logement a fait l’objet d’une condamnation passée en force de chose jugée pour trafic de stupéfiants et concernant des faits qui se sont produits dans le logement ou le groupe d’immeuble
Sources :
https://Loi Egalité et Citoyenneté 2017-86 du 27 Janvier 2017
http://Décision du Conseil Constitutionnel
