Dans le but d’encourager la libéralisation du foncier disponible et la production de logements, le régime d’exonération des plus-values de cessions foncières ou d’immeubles, a été aménagé. Ce régime sera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2025.
Voici les apports et modifications de la loi de finances pour 2024 :
1 – Prorogation et aménagement du régime d’exonération de plus-value en faveur de la réalisation de LLS/LLI/BRS (Article 150 U II 7° du CGI)
L’exonération pour le particulier qui cède un foncier est proportionnelle à la surface destinée au logement social si l’acquéreur est un promoteur immobilier ou de 100% si l’acquéreur est un organisme HLM ou un OFS et que la surface destinée à être affectée au LLS ou LLI est supérieure à 80%.
Les organismes HLM doivent prendre l’engagement de réaliser des logements dans un délai de 10 ans (les promoteurs ont un délai de 4 ans) à compter de la signature de l’acte authentique d’acquisition et doivent s’engager personnellement au respect de certaines obligations par une mention inscrite dans l’acte.
L’acquéreur doit s’engager à :
- Construire, démolir des constructions existantes puis à les reconstruire, à réhabiliter complètement les immeubles concourant à la production d’immeubles neufs ou à la réhabilitation lourde de constructions existantes (les conditions seront définies par décret) ;
- Produire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs*¹ dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé par le PLU ou du document d’urbanisme en tenant lieu ;
- Affecter, dès l’achèvement, un prorata de la SHAB des logements réalisés ou réhabilités à du LLS (PSLA ou BRS inclus) ou LLI (pour le LLI, uniquement en zone tendue) ;
- Lorsque les biens ou droits se situent pour tout ou partie de leur surface dans des communes classées en « zones tendues » classées A, A bis et B1, et que le quota SRU n’est pas atteint, le cessionnaire s’engage à affecter en logements sociaux au moins 25% de la surface totale des constructions réalisées ou réhabilitées ;
En zone ANRU, seul l’engagement de production de logements intermédiaires ouvrira le droit à bénéficier de l’exonération.
En cas de non-respect des engagements, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
2 – L’abattement exceptionnel de plus-value immobilière (Article 150 VE du CGI)
L’abattement exceptionnel applicable aux plus-values de cession d’immeubles bâtis situés dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ou d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) est prorogé pour deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2025.
L’abattement est étendu :
- Aux terrains à bâtir et aux biens immobiliers bâtis ou aux droits relatifs à ces mêmes biens situés, pour tout ou partie de leur surface, dans des communes classées en zone tendue (A, Abis et B1) ;
- Aux opérations réalisées en toute ou partie de leur surface dans les Opérations d’intérêt national (OIN) ;
L’abattement est possible à la double condition suivante :
- La promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) doit être signée et avoir acquis date certaine*² entre le 1ᵉʳ janvier 2024 et le 31 décembre 2025 ;
- L’acte authentique doit être signé au plus tard le 31 décembre de la 2ᵉ année suivant celle où la promesse a acquis date certaine (soit jusqu’au 31 décembre 2027 au plus tard) ;
L’acte doit contenir l’engagement de l’acquéreur de construire (ou la démolition des constructions existantes suivie d’une reconstruction ou à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d’immeubles neufs et à l’achèvement), dans un délai de 4 ans, un ou plusieurs bâtiments d’habitations collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé par les documents d’urbanisme.
Les taux applicables :
- Taux d’abattement de 60% pour les cessions de biens situés en Zone A/Abis/B1 ;
- Taux d’abattement de 75% : pour les cessions de biens situés dans un périmètre GOU, OIN et ORT ;
- Taux d’abattement à 85% quand le cessionnaire s’engage à ce que la SHAB des logements réalisés soit affectée, dès leur achèvement, pour au moins 50 % de la surface totale, à du logement social (LLS), du logement intermédiaire (LLI), de la location accession (PSLA) ou du logement en bail réel solidaire BRS). Précision faite que pour le cas du LLI, cette bonification du taux ne s’appliquera que dans les communes respectant le taux SRU, à moins que le cessionnaire s’engage à affecter au moins 25% de la surface de son programme à du LLS. Ce taux ne s’applique pas à la création de logements sociaux dans les quartiers faisant l’objet d’un projet de renouvellement urbain au titre du NPNRU.
En cas de non-respect des engagements, le cessionnaire est redevable d’une amende d’un montant égal à 10 % du prix de cession mentionné dans l’acte.
*¹ « bâtiment d’habitation collectif » : un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés.
*² « acquis date certaine » : date de l’enregistrement.
Sources :
Article 9, loi de finances pour 2024
Article 150 VE CGI
Article 150 U II CGI
