Attendue chaque année, la loi de finances 2021, loi N°2020°- 1721 du 29/12/2020 a été publiée au JO du 30 décembre 2020. Cette loi comporte différentes mesures qui ont un impact sur l’immobilier ou l’habitat. Le budget consacré au logement est en outre renforcé (16,2 M d’€), notamment pour financer les APL dont les crédits budgétaires ont été augmentés pour faire face à la hausse du nombre de bénéficiaires compte tenu de la dégradation de la situation économique.
Accession sociale
- TVA à taux réduit (5.5%) pour le BRS
- Prolongation du PTZ pour les primo-accédants jusqu’au 31/12/2022. À la date d’émission de l’offre de prêt, l’emprunteur doit justifier d’un montant total de ressources inférieur à un plafond variable en fonction de la localisation du logement et du nombre d’occupants du logement. À compter du 1er janvier 2022, les ressources de l’emprunteur sont appréciées, selon des modalités fixées par décret, à la date d’émission de l’offre de prêt et non plus au titre de l’avant-dernière année précédant celle de l’émission de l’offre de prêt
Logement social
- Exonération des plus-values de cession d’immeubles destinés au logement social
L’exonération concerne les cessions réalisées entre le 1/1/2021 et le 31/12/2022 (et les cessions pour lesquelles le contribuable peut justifier d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signé avant le 31/12/2020.
Le bailleur social doit prendre l’engagement de réaliser et achever des logements sociaux (locatif social, accession à la propriété ou logements en BRS) pendant 10 ans. A l’inverse du promoteur qui a un délai de 4 ans.
L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions (cf. PC).
L’exonération est totale lorsque ce prorata atteint 80% (pour les organismes HLM ou les SEM gérant des logements sociaux seulement).
- TFPB et BRS
La collectivité ou l’EPCI peut délibérer pour exonérer les logements occupés à titre de résidence principal par un preneur à BRS de la TFPB à concurrence de 30°% jusqu’à 100% pendant la durée du BRS.
- Allongement des délais pour la liquidation de TVA
6 mois (au lieu de 3 mois) après l’achèvement de l’immeuble (sans prorogation possible).
- TVA et SAC
Les personnes assujetties à TVA qui sont liées entre elles dans une SAC peuvent constituer, pour l’application des règles de TVA, un seul assujetti.
- Suppression de l’indexation automatique des plafonds de ressources mensuelles ouvrant droit à RLS à compter de 2021.
- Report de la prorogation des conventions d’utilisation de la TFPB au 28 Février 2021.
- Habitat inclusif : création d’une aide à la vie partagée (pour que les résidents puissent financer leur projet de vie sociale et partagée). Le bénéfice de l’aide est subordonné à la signature, au titre des logements concernés, d’une convention entre le département et la personne morale porteuse du projet.
Investissement locatif (PINEL)
Dispositif prorogé jusqu’au 31/12/2022, puis réduit progressivement sur 2023 et 2024 (engagement de location de 6 ans : taux de 12%, puis 10.5% en 2023, puis 9% en 2024) – engagement de location de 9 ans : taux de 19%, puis 15% en 2023, puis 12% en 2024.
Le Pinel est désormais limité aux investissements dans les bâtiments d’habitation collectif. Les villas individuelles construites au sein d’une copropriété et les villas construites de manière jumelée/en bande ne constituent pas des bâtiments d’habitation collectifs.
Le dispositif est toutefois maintenu en l’état jusqu’en 2024 pour les logements situés en QPV ou qui respectent un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation (à définir par Décret).
Pour les investissements en cours, possibilité au-delà de la période initiale, de prolonger l’engagement de location pour une période de 3 ans, avec de nouvelles réductions d’impôts.
Régime fiscal des LLI (logements locatifs intermédiaires)
Les LLI bénéficiaient jusqu’alors d’un régime avantageux : taux de TVA à 10% et exon TFPB. Ce régime était conditionné au respect d’un certain nombre de dispositions : logements destinés à l’habitation principale de personnes sous conditions de revenus, logements loués par des investisseurs institutionnels, logements issus d’une construction neuve ou de transformation de bureaux, logements situés en zone A ou B1, logements intégrés dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25% de logements locatifs sociaux (apprécié en surface) – sauf en QPV ou pour les communes comprenant 35% de LLS. Un agrément préfectoral permettait de valider le respect des 25%.
Au 1er Janvier 2021, les modalités de calcul des 25% de LLS ne sont plus appréciées en surface mais en nombre de logements. L’agrément préalable est supprimé.
Une transmission d’information à l’administration est désormais prévue à partir du dépôt du PC, ou en cas de VEFA, à partir de l’acquisition jusqu’à l’expiration de la durée au cours de laquelle un complément de taxe est susceptible d’être due. Un Décret viendra préciser ces modalités d’informations, qui seront sanctionnées par des amendes de 1500/2500 €.
Les conditions de localisation seront désormais appréciées à la date du dépôt de la demande du PC.
Le bénéfice du taux réduit à 10% est étendu aux opérations en ULS, c’est-à-dire quand le bailleur social est usufruitier des logements mis en location.
Les logements pourront être issus d’une transformation d’un immeuble de bureaux ou de toute autre activité.
Aides au logement
- Fond national d’aide au logement
Une contribution d’un milliard d’euros sera versée par Action logement au plus tard le 16/03/2021.
- Lutte contre la fraude
Prescription de 2 ans pour le paiement de prestations ; prescription de 5 ans pour le recouvrement de prestation indûment payées
Pour rappel, les APL sont désormais calculées « en temps réel », sur la base des revenus des 12 derniers mois glissants (et non plus les revenus N-2).
Impératif de fournitures de documents d’état civil ou de pièces permettant de certifier l’identité, à défaut il sera mis fin aux droits (délai à définir par Décret)
Taxe d’aménagement
- Pour des motifs liés à la densification, sont exonérées de la TA les places de stationnement intégrées au bâti dans le plan vertical ou aménagées au-dessus ou en dessous des immeubles, qu’ils soient destinés au logement collectif, individuel ou à l’activité.
- Il est également prévu d’assouplir les critères permettant aux communes et intercommunalités de majorer, et ce jusqu’à 20%, le taux de la taxe d’aménagement, notamment pour des travaux substantiels de restructuration ou de renouvellement urbain, dans certains secteurs
Divers
- Les immeubles situés dans un Projet d’intérêt Général (PIG) justifié par la pollution de l’environnement peuvent bénéficier d’un abattement de TFPB de 50%
- Mesures sur les violences conjugales : interdiction de versement d’une pension de réversion au conjoint condamné pour violences conjugales ; dotation nationale d’aide à la contractualisation pour le financement des dispositifs de prise en charge des femmes victimes de violences.
- Elargissement du dispositif « Ma Prime Rénov » pour le financement de travaux énergétiques (y compris pour les foyers aux revenus les plus élevés). Les aides varient en fonction du revenu (40% à 90%).
Sources :
Loi de finances pour 2021 (anil.org)
LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 (1) – Légifrance (legifrance.gouv.fr)