Les diagnostics immobiliers visent à informer l’acquéreur ou le locataire sur certains aspects du logement qu’il projette d’acheter ou de louer.
Compte tenu des différentes législations qui se sont succédées, il est nécessaire de faire un tour d’horizon des diagnostics existants.
Voir le tableau en bas de page Continuer la lecture de « Panorama des Diagnostics Immobiliers »
La Convention IRSI sera applicable aux sinistres dégat des eaux et aux petits incendies qui surviendront à compter du 1er juin 2018, en remplacement de la convention CIDRE. Il s’agit d’un contrat « tout sauf » qui couvre donc toutes les causes sauf celles qui sont exclues par la convention (infiltration par façade par exemple). Un nouveau modèle de constat amiable « Dégât des eaux » prenant en considération les nouveautés de l’IRSI sera déployé à compter du 1er juin 2018. Un gain de temps et une gestion simplifiée des dossiers sont attendus : l’indemnisation de l’assuré devrait être plus fluide et rapide.
L’assureur gestionnaire unique :
L’IRSI désigne un assureur gestionnaire unique par local :
– Pour les lots privatifs, c’est l’assureur de l’occupant du local sinistré
– Pour les parties communes, c’est l’assureur de l’immeuble – Exceptions : l’assureur gestionnaire est celui du copropriétaire non occupant en cas de non assurance de l’occupant, congé donné ou reçu…
Le rôle de l’assureur gestionnaire est de vérifier la matérialité des faits, procéder à l’évaluation des dommages, effectuer la recherche de fuite si nécessaire.
Les nouveaux seuils de sinistre :
L’IRSI comprend 2 tranches de sinistre qui s’apprécient par local :
– Tranche 1 : sinistres inférieurs à 1600 € HT
L’assureur gestionnaire évalue les dommages et prend en charge l’intégralité des dommages immobiliers et mobiliers. En principe, il y a abandon de recours sauf pour les sinistres répétitifs (plus de 2 sinistres en 24 mois).
– Tranche 2 : sinistres compris entre 1600€ et 5000 € HT L’assureur gestionnaire organise une expertise pour compte commun (un expert unique pour toutes les parties) dont les conclusions seront opposables aux assureurs des parties. La prise en charge des dommages est en fonction de la propriété des biens (l’assureur du locataire intervient pour les meubles endommagés du locataire par exemple). Au-delà de 5000 €, la convention CIDE COP continue à s’appliquer. Les dommages immatériels ne sont pas compris dans l’assiette.
La recherche de fuite :
La recherche de fuite sera, en principe, organisée et prise en charge par l’assureur gestionnaire.
Toutefois :
– si la recherche de fuite a été effectuée en amont de l’intervention de l’assureur gestionnaire, elle est prise en charge par l’assureur de celui qui l’a effectuée.
– dans certaines situations particulières, la recherche de fuite est organisée et prise en charge par l’assureur de l’immeuble. C’est le cas lorsque la cause / origine du sinistre n’est pas identifiée en raison de l’impossibilité d’accès au local où doit être effectuée la recherche, la nécessité de faire une recherche destructive, la recherche infructueuse, la pluralité de locaux sinistrés autres que le local à l’origine de la fuite.
Un partage de responsabilité plus clair :
Avant IRSI, l’assurance de l’immeuble ou de l’occupant locataire indemnisait sans plafond. Désormais, les copropriétaires bailleurs sont intégrés dans la convention.
En cas de sinistre sur un immeuble en copropriété, l’assurance de l’occupant est d’abord sollicitée, puis vient celle du copropriétaire bailleur, puis l’assurance de l’immeuble (de la copro).
L’assureur de l’immeuble devrait intervenir à titre subsidiaire en cas de non assurance du copropriétaire occupant ou non. Lorsqu’un lot d’un copropriétaire non occupant est concerné par un sinistre, c’est l’assureur du copropriétaire qui intervient (au lieu de celui de l’immeuble).
Lorsqu’un sinistre d’origine extérieure détruit un logement loué, le bailleur propriétaire du logement est une victime au même titre que le locataire. Le bailleur n’est pas tenu de reloger les locataires concernés. Le relogement suite à sinistre résulte plus d’un usage des bailleurs sociaux que d’une obligation légale. L’assurance qui couvre les dommages est en revanche dans l’obligation de procéder au relogement du locataire pendant les travaux ou le temps pour lui de retrouver un logement.
S’agissant des conséquences juridiques du sinistre, il convient de se reporter aux dispositions de l’article 1722 du code civil :
• en présence d’une destruction totale du logement, il y a perte de la chose louée: le bail est résilié de plein droit, ce qui signifie qu’il n’y a aucune formalité à accomplir. La date du sinistre sera celle de la résiliation du bail et donc de la fin des obligations respectives des parties au bail
• en présence d’une destruction partielle (le logement reste habitable), le locataire a la faculté de demander une diminution du prix du loyer ou la résiliation du bail. Selon la jurisprudence lorsque la perte n’est que partielle, le bail n’a pas en principe à être résilié. Cette question est appréciée au cas par cas par les tribunaux. Il y a perte partielle lorsqu’une partie de la chose louée disparaît ou lorsque le locataire est privé d’une partie de la chose louée même si celle-ci subsiste dans son intégralité (ex : incendie dans une chambre par ex mais le reste de l’appartement reste habitable). La destruction partielle est assimilée à la destruction totale du bien loué quand il est impossible d’en user conformément à sa destination ou lorsque les travaux ont un coût excessif (conditions non cumulatives).
Rappel :
– Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et en justifier lors de la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur par la remise d’une attestation de l’assureur (Article 7 de la loi du 6/7/1989).
– L’article 1733 du Code Civil instaure une présomption de responsabilité du locataire à l’égard du bailleur en cas d’incendie. Le locataire répond de l’incendie à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction ou que le feu a été communiqué par l’habitation voisine.
Non, le locataire a l’obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de certains travaux faits par le bailleur dans son logement.
L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 1724 du Code Civil prévoient que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de plusieurs types de travaux :
• D’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble,
• Nécessaires au maintien en l’état ou à l’entretien normal des locaux loués,
• D’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans les locaux loués,
• Qui permettent de mettre le logement aux normes de décence.
• Travaux de réparations urgentes qui ne peuvent attendre la fin du bail.
Cette obligation est le corollaire de nos obligations en tant que bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que de veiller à l’entretien du logement et d’effectuer les réparations nécessaires à la bonne utilisation du logement (article 6a et c de la loi du 6 juillet 1989), sauf petites réparations et entretien courant à la charge du locataire.
Attention : avant le début des travaux, le bailleur doit remettre au locataire une notification des travaux en LRAR ou remise en main propre. Cette notification a pour objet d’informer le locataire sur la nature des travaux et ses modalités d’exécution.
Les travaux ne peuvent pas avoir lieu le samedi, le dimanche ou jours fériés, sauf accord exprès du locataire.
Si les travaux durent plus de 21jours, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer.
Enfin, si les travaux ou les conditions de réalisation présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas la notification de travaux ou s’ils ont pour effet de rendre l’utilisation du logement dangereuse ou impossible, le locataire peut demander au juge l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.
Mesure phare de la Loi de Finances 2018, le Gouvernement a prévu une réduction des APL tout en préservant le pouvoir d’achat des allocataires : les bailleurs sociaux sont contraints de baisser leurs loyers.
Principe du dispositif : aucun impact de la baisse d’APL pour le locataire, la RLS versée par le bailleur social venant compenser la perte d’APL versées par l’Etat au locataire. Continuer la lecture de « Tout savoir sur la RLS (Réduction de Loyer de solidarité), ou presque (en l’attente des textes) ! »
Définition : les locaux sont considérés comme insuffisamment occupés lorsqu’ils comportent un nombre de pièces habitables (hors cuisine et les pièces utilisées pour un exercice professionnel) supérieur de plus de 1 au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (l’occupant et son conjoint, leurs parents, les personnes à leur charge, leurs sous-locataires…). Ex : une personne demeurant seule dans un T3 ou un couple dans un T4 est en situation de sous occupation. Continuer la lecture de « La sous-occupation des logements sociaux »
La décence du logement qui permet sa mise en location et ouvre droit aux aides publiques, s’apprécie par rapport à des caractéristiques minimes de confort, d’équipement et à des normes de sécurité et de salubrité. Un Décret du 9 mars 2017 ajoute un nouveau critère de performance énergétique minimale. Continuer la lecture de « Logement décent : le nouveau critère de performance énergétique »
À partir de juillet 2017, les bailleurs/propriétaires louant un logement construit avant 1975 devront remettre à leurs locataires un diagnostic concernant l’état des installations intérieures de gaz et un autre portant sur les installations électriques. Continuer la lecture de « Rappel : diagnostics électricité et gaz obligatoires pour la location à partir du 1er Juillet 2017 »
Jusqu’à présent, les copropriétés ne comportaient pas de places de stationnement réservées mais seulement des places adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Continuer la lecture de « Les places de stationnement handicapées dans les copropriétés »
De nouvelles dispositions rénovent celles prévues par l’arrêté du 29/06/1990 et s’appliqueront, à compter du 1er Avril 2017, à tout professionnel qui intervient pour mettre en relation acquéreurs/vendeurs ou locataires/bailleurs de biens immobiliers.
Continuer la lecture de « Modification des modalités d’affichage des annonces de vente et location immobilières »
