La loi dite Climat et Résilience du 22 août 2021 fait évoluer l’Etat des Risques et Pollutions qui devient l’Etat des Risques (ER).
Le nouveau texte est entré en vigueur le 1er janvier 2023, il prévoit l’introduction :
- De nouveaux risques dans l’ER (risque lié au recul du trait de côte / montée du niveau de la mer)
- De nouvelles obligations pour le propriétaire
- De nouvelles sanctions.
Dès à présent, vendeurs et bailleurs doivent transmettre à un candidat acquéreur ou locataire les informations utiles relatives aux potentiels risques couverts par l’Etat des Risques en amont de la première signature du contrat.
- Dans l’annonce quel que soit le support de diffusion, une mention doit préciser le moyen d’accéder aux informations mentionnées dans l’ER. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : https://www.georisques.gouv.fr/
- L’ER doit être remis au candidat lors de la visite du logement si elle a lieu.
Attention, bien que la durée de validité de l’ER soit inchangée (6 mois), l’état des risques doit être actualisé si les informations ne sont plus exactes à la date de signature de l’avant-contrat (promesse/compromis de vente) ou de l’acte authentique…
Veiller à bien vérifier les états des risques avant chaque signature
L’ajout d’une clause spécifique dans le contrat de vente ou de location par laquelle le cocontractant reconnait avoir notamment effectivement reçu un ER lors de la première visite de l’actif est recommandée.
Concernant les VEFA, l’ER doit être annexé dès le contrat préliminaire de réservation.
Le nouvel article L 125-5 du Code de l’environnement ajoute une contrainte concernant le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur non-professionnel :
- Lorsque l’ER n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire : le délai ne court que le lendemain de la communication de l’ER ;
- Lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse ou d’un contrat préliminaire et que l’état des risques n’est pas joint à l’acte authentique de vente, le délai de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.
En l’état des textes, il subsiste un flou sur cette sanction : est-elle cumulable ou non avec la possibilité de solliciter la nullité de la vente ou la diminution du prix ?
Enfin, la lecture du texte laisse penser que l’information relative à la présence de sinistres ayant donnés lieu au versement d’une indemnité n’a plus à être relatée dans les actes.
L’information est donnée grâce au contenu du nouveau ER.
A noter que lorsqu’un terrain est situé en Secteur d’Information des Sols (Sis) le vendeur/bailleur est tenu d’informer par écrit l’acquéreur/locataire et de lui remettre le document d’information.
Sources : Article L 125-5 Code de l’environnement + Article R 125-23 Code de l’environnement + Décret 2022-1289 du 01/10/2022 + Article 236 – Loi Climat et Résilience + Article 3-3 Loi du 6 Juillet 1989 (baux d’habitation)
