Les propriétaires d’un immeuble existant en limite de propriété pourront procéder à son isolation par l’extérieur, en empiétant au maximum 35 cm sur la propriété voisine.
Enjeu de la transition énergétique, l’isolation des bâtiments (ITE – isolation thermique extérieure) posait des difficultés du fait de la nécessité de négocier l’accord du propriétaire voisin pour empiéter et surplomber sa propriété. A défaut d’accord, l’opération devait être abandonnée.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (Art 72) a inséré un Article L 113-5-1 du CCH qui crée au profit du propriétaire d’un bâtiment existant en limite de propriété un droit de surplomb, ainsi qu’un droit de tour d’échelle afin de lui permettre de mener à bien les travaux d’isolation.
Attention ces droits sont réglementés : nécessité d’anticipé et de respecter une procédure stricte !
Avant les travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler doit notifier au propriétaire voisin son intention de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit d’accéder temporairement à son immeuble pour mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Le propriétaire voisin, qui dispose d’un délai de 6 mois à compter de la notification, ne pourra s’opposer à l’exercice du droit de surplomb sur son fonds que pour un motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions du droit de surplomb.
Dans ce même délai, il ne pourra s’opposer au droit d’accès à son fonds et à la mise en place d’installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de son fonds en seraient affectées de manière « durable ou excessive ».
Le droit de surplomb est soumis à la condition qu’aucune autre solution technique ne permette d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.
L’empiétement ne pourra être de plus de 35 cm et ne pourra pas être réalisé à moins de 2 m au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge* ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
(* l’héberge est la ligne sur le mur mitoyen séparant les bâtiments, formée par l’arête du bâtiment le moins haut).
Pour permettre la réalisation de l’ouvrage, le législateur instaure le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. Une convention devra définir les modalités de mise en œuvre de ce droit.
Les droits de surplomb et de tour d’échelle pourront donner lieu au versement de deux indemnités distinctes au propriétaire voisin. En cas de difficulté, ce dernier pourra saisir le juge aux fins de fixation de l’indemnité et ce, dans les 6 mois de la notification de l’intention de réalisation des travaux.
Le droit de surplomb s’éteint :
- par la destruction du bâtiment faisant l’objet de l’ouvrage d’isolation
- si le propriétaire du fonds surplombé obtient une autorisation administrative de construire en limite séparative ou use de ses droits mitoyens nécessitant l’enlèvement de l’isolation.
Sources :
Article L113-5-1 – Code de la construction et de l’habitation – Légifrance (legifrance.gouv.fr)
Un Décret en Conseil d’État précisera les modalités d’exercice du droit de surplomb qui devront être constatées par acte authentique (acte notarié publié) ou par décision de justice.
