La loi ELAN a été publiée au JO du 24/11/2018. Elle vise 4 objectifs : construire mieux et moins cher, restructuration du secteur du logement social, favoriser la mixité sociale, améliorer le cadre de vie. A l’exception des mesures qui nécessitent la publication de textes réglementaires, les dispositions entrent en vigueur le 25/11/2018. Plus de 50 Décrets d’application sont attendus dans les 6 mois.
Restructuration du Secteur HLM
Les organismes HLM gérant moins de 12 000 logements sociaux sont tenus de rejoindre un groupe d’ici le 1er Janvier 2021 : Groupe classique avec maison mère type Action Logement ou SNI, ou Sociétés anonymes de coordination (SAC).
Ne sont pas concernés les organismes dont l’activité principale est l’accession sur les 3 dernières années.
Les organismes HLM gérant moins de 1500 logements, et qui n’ont pas construit au moins 500 logements dans les 10 ans, et qui n’ont pas contribué suffisamment à leur mission d’intérêt général pourront être dissous par arrêté ministériel.
Les possibilités de fusions/absorptions des Organismes sont facilitées, tout comme la circulation des capitaux entre organismes HLM.
Les organismes HLM ont de nouvelles compétences pour diversifier leurs activités (revitalisation des centres villes, acquisition de logements à une SCCV, activité de conseil en financement des accédants…)
Transformation de la CAL en Commission d’attribution et d’examen de l’occupation des logements
La CAL sera tenue de réexaminer les conditions d’occupation des logements et l’adaptation des logements aux ressources des ménages, tous les 3 ans à compter de la signature des baux, en zone tendue. Le bailleur transmet à la CAL les cas de sur-occupation, sous-occupation, départ d’un logement adapté, reconnaissance d’un handicap, dépassement de plafonds de ressources. Le but étant de faciliter la fluidité dans le parc social.
Nouveaux demandeurs prioritaires : moins de 30 ans (logements spécifiques), personnes en perte d’autonomie, personnes victimes de viol ou agressions sexuelles.
Réservataires : Gestion en flux et non plus en stock pour les différents réservataires : fixation d’un nombre ou pourcentage annuel de logements mis à disposition du réservataire.
Cotation de la demande : Généralisation de la cotation de la demande (attribution d’une note aux demandeurs de logement en fonction de critère objectifs et d’éléments de pondération) au plus tard le 31/12/2021.
Cohabitation intergénérationnelle solidaire : Une personne de plus de 60 ans peut louer ou sous louer une partie de son logement à un moins de 30 ans.
Colocation étendue à l’ensemble des locataires qui en font la demande lors de l’attribution.
Habitat inclusif : mode d’habitation regroupé permettant à des personnes handicapées ou âgées de vivre ensemble, entre elles ou avec des personnes valides (en logements foyers ou adaptés).
CUS : Report des délais : CUS transmise avant 01/07/2019 au Préfet puis signature avant le 31/12/2019 avec effet rétroactif au 01/07/2019. CUS valable 6 ans.
Elle devra comprendre un plan de vente des logements
Exonération mission complète Loi MOP et obligation de concours pour choix du maître d’œuvre.
Prolongation conception/réalisation pour le HLM jusqu’au 31/12/2021
Accessibilité : au sein de chaque bâtiment d’habitation/mixte, 20% des logements doivent être accessibles, les autres seront « évolutifs ». En logement évolutif, la personne handicapée doit pouvoir se rendre par un cheminement accessible dans son séjour et aux toilettes. La mise en accessibilité des autres pièces doit être réalisable ultérieurement par des travaux simples. Les travaux devront être exécutés dans un délai raisonnable et seront financés par les bailleurs sociaux.
Nouveau critère de décence du logement : absence d’infestation de nuisibles et parasites.
Logements préfabriqués : définition légale de la préfabrication
Contentieux urbanisme : restriction de l’intérêt à agir, encadrement des délais, lutte contre les recours abusifs.
Suppression du DPU (Droit de préemption Urbain) pour le PSLA
Permis de construire dématérialisé à compter du 01/01/2022 (sauf communes dont le seuil est à définir)
Pas d’obligation d’individualiser le chauffage dans les immeubles si le surcoût lié aux travaux dépasse les gains résultant des économies d’énergies.
Ventes HLM
Création des Sociétés de vente d’HLM, nouveau type d’Organisme HLM (parts appartenant à des organismes HLM, SEM, Action logement, CDC). But : achat/revente de logements HLM, qui restent gérés dans l’intervalle par le bailleur.
La CUS contiendra le plan de vente des logements (plus besoin d’autorisation préfectorale).
Fixation du prix libre : fin de l’Avis du Maire et de l’Avis des Domaines.
Plus d’autorisation préfectorale pour les ventes entres organismes HLM/SEM.
Vente du logement HLM occupé : le locataire doit l’occuper depuis au moins 2 ans.
Autorisation de vente d’un PLS de plus de 15 ans à une personne morale privée (s’il est occupé, le bail et la convention APL se poursuivent jusqu’au départ du locataire).
Vente du logement HLM vacant : ordre de priorité défini ; personnes physiques plafonds ressources accession dont locataires du parc social et gardiens, collectivités locales, autre personne physique, personne morale si PLS + 15 ans.
Les logements vendus aux locataires sont comptabilisés pour le quota SRU pendant 10 ans.
Clause de rachat du logement pendant 10 ans pour les acquéreurs personnes physiques sous plafonds en cas d’accident de la vie.
Ordonnances à venir pour vendre avec copropriété différée (les parties communes seront vendues plus tard)
Bail mobilité (ne concerne pas les logements HLM ou foyers): durée 1 à 10 mois pour les étudiants, apprentis, stagiaires, formations pro…
Dématérialisation des annexes du bail : Diagnostics techniques et extraits du règlement de copropriété notamment.
Bail numérique : Il sera créé un système d’agrément pour les outils numériques des professionnels de l’immobilier et un dispositif de « bail numérique » – attente d’une Ordonnance.
Copropriété :
Nouvelle codification attendue.
Les Syndics ont l’obligation de transmettre les pièces demandées par le Conseil Syndical sous 1 mois (à défaut ils s’exposent à des pénalités)
Un Décret va prévoir une liste de documents que les Syndics devront mettre en ligne.
Possibilité de tenir des Assemblées générales dématérialisées.
Dispense du versement du fonds de travaux pour les copropriétés issues de la vente HLM: provision ou caution bancaire
Mesures diverses : diverses mesures pour l’aménagement (projet partenarial d’aménagement, grande opération d’urbanisme, revitalisation des centres villes, mobilisation du foncier public…), pour la transformation de bureaux en logement, pour le contentieux des impayés (mentions obligatoires sur le commandement de payer, fin de la solidarité pour les victimes de violences conjugales, articulation des procédures de surendettement et de résiliation du bail…), pour ouvrir les actions de groupe au secteur du logement, pour donner la propriété des colonnes montantes au réseau de distribution d’électricité, pour créer un carnet numérique d’information, pour encadrer Airbnb, pour lutter contre les squats (fin de la trêve hivernale et suppression du délai de 2 mois pour quitter les lieux), lutter contre l’habitat indigne…
Suppression du DPU pour les PSLA, C’est mieux que rien…mais ca ne donnera pas beaucoup d’élan à l’accession sociale!