Comme chaque année, les lois de finances comprennent une série de dispositions qui impactent les organismes HLM. Le texte de 2018 est à la fois porteur de mesures emblématiques et controversées.
1. RLS
Voir l’article spécifique sur le sujet : mise en place d’une réduction de loyer solidarité pour les ménages modestes du parc social, qui s’accompagne d’une minoration des APL pour les locataires concernés.
2. TAXE SUR LES VENTES HLM
Nouvelle taxe sur les plus-values réalisées lors des cessions de logements locatifs (sauf pour les cessions réalisées au profit d’un autre bailleur social ou d’une collectivité territoriale).
Calcul annuel, taux de 10% maximum (fixé par arrêté) ; en fonction de la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (actualisé et éventuellement majoré des travaux).
La taxe sera due dès 2018 sur les plus-values constatées sur l’exercice clos 2017.
Le produit de la taxe sera versé à la CGLLS qui la reversera au Fonds national des aides à la pierre.
3. TAXE FONCIERE SUR LES PROPRIETES BATIES (TFPB)
Les logements sociaux bénéficient d’une exonération temporaire de TFPB de 15 ans, 20 ans (critères environnementaux, voire 25 ans (pour les logements ayant bénéficié d’une décision d’octroi de subvention entre le 01/03/2017 et le 31/12/2018. La loi proroge cette date de 4 ans : exonération de 25 ans pour toutes les opérations neuves ou d’acquisition/amélioration bénéficiant d’une décision de financement aidé/subventions prise jusqu’au 31/12/2022.
Allègement des formalités pour l’abattement de 30% dans les QPV : à compter de 2018, l’abattement s’applique dès que la convention relative à l’entretien et la gestion du parc a été signée avant le 1er octobre de l’année précédant celle d’application de l’abattement.
4. GEL DES LOYERS
Gel des loyers sur l’année 2018 y compris sur les contrats en cours. Toutefois, liberté de fixation du prix à la relocation sous réserve des loyers plafonds.
Exception : les logements non conventionnés (PLI notamment)
5. PRET A TAUX ZERO (PTZ)
PTZ prorogé pour 4 ans, jusqu’au 31/12/2021
Pour les logements neufs, la quotité est moindre pour les logements situés en zones B2 et C (20% au lieu de 40%). A partir du 1er Janvier 2020, le PTZ sera réservé aux zones A et B1.
Pour les logements anciens, il est octroyé sous conditions de travaux et de localisation dans les zones B2 et C. Fin du PTZ pour les logements anciens en zone tendues (A et B1). Toutefois, ce PTZ est maintenu en cas de vente HLM aux occupants.
6. AIDES AU LOGEMENT
Suppression des aides au logement (APL/ALF/ALS) pour les accédants à la propriété pour tous les prêts signés à compter du 1er Janvier 2018.
Elle sera toutefois maintenue pour les opérations en cours (demande de prêt ou contrat PSLA avant le 31/12/2017, si ce prêt ou contrat a été signé avant le 31/01/2018).
S’agissant de l’APL, la suppression s’appliquera seulement à compter du 1er Janvier 2020 pour les prêts et contrats de PSLA portant sur des logements anciens dans des zones détendues.
7. PLUS VALUES
Exonération sur les plus-values immobilières lors des cessions de biens (bâtis ou non) par des particuliers à des organismes HLM jusqu’au 31/12/2020.
Abattement exceptionnel sur les plus-values lors de certaines cessions de terrains à bâtir ou bâtis dans les territoires tendus (promesse de vente à signer entre 01/01/2018 et 31/12/2020 et réalisée avant le 31/12/2022). Engagement de construire dans les 4 ans. Abattement de 70%, majoré à 85% pour la construction de logements sociaux ou intermédiaires.
8. DISPOSITIF PINEL
Le PINEL est recentré en zones A, Abis, B1 ou dans les communes dont le territoire est couvert par un contrat de redynamisation de site de défense (exclusion des zones B2 et C)
Dispositif prorogé de 4 ans donc jusqu’au 31/12/2021.
Des dispositions transitoires sont prévues pour zones B2 et C : les logements ayant fait l’objet d’un PC en 2017 pourront bénéficier de la réduction d’impôt si l’acquisition est réalisée sur 2018.
Pour éviter les abus, les frais et commissions facturés par les intermédiaires (agents immobiliers, réseaux…) seront plafonnés par Décret, selon un % du prix de revient du logement. Sanction : amende dont le montant = 10 fois les frais indûment perçus.
9. TVA
A compter du 1Er Janvier 2018, la TVA passe de 5.5% à 10% :
– Pour les constructions neuves achevées à compter du 1er janvier 2018.
– Pour la plupart des travaux réalisés dans les logements existants.
Acquisitions de terrains (pour du locatif ou de l’accession), VEFA et LASM se feront au taux de 10%.
Des précisions sont attendues pour les appels de fonds VEFA.
Le Taux de 5.5% est maintenu pour les opérations
– PSLA
– en secteur ANRU ou QPV (ou dans les 300m)
– en bail réel solidaire ou sociétés d’accession progressive à la propriété
– portant sur des établissements d’hébergement temporaire ou d’urgence ou gérés par une structure sans but lucratif hébergeant des personnes âgées ou handicapées faisant l’objet d’une convention avec l’Etat (maisons d’accueil spécialisées,…)
Attention : pour les constructions neuves, pour les opérations achevées à partir du 1/1/2018, la TVA devra être déclarée et liquidée au plus tard le dernier jour du 3ème mois qui suit celui au cours duquel est intervenu l’achèvement de l’immeuble (avant, le délai était fixé au 31/12 de la 2ème année qui suivait celle de l’achèvement de l’immeuble.
Pour les immeubles achevés en 2017, les LASM se feront au taux de 5.5% et au plus tard le 31/12/2019. Les premières LASM à 10% se feront en Avril 2018 (pour un immeuble achevé en Janvier 2018).
La loi supprime également les LASM à 5.5% sur les travaux (achevés au 1/1/2018) réalisés à l’occasion d’une opération d’acquisition-amélioration, sur les travaux d’économie d’énergie, sur les travaux liés à l’accessibilité aux personnes en situation de handicap, à la mise en conformité des locaux avec les normes d’habitabilité, à la protection contre l’amiante, à certains travaux de sécurité.
Pour les travaux de rénovation/amélioration/entretien sur des logements achevés depuis + de 2 ans, les travaux seront facturés à 10% (sauf travaux portant sur des équipements ou matériaux très performants en matière d’économie d’énergie). Possibilité de LASM à 10% si les travaux ont été facturés à 20%. La LASM doit être réalisée à l’achèvement des travaux ou avant la fin du trimestre (pour l’entretien courant).
Taux de TVA à 10% pour les livraisons de logements intermédiaires en zones tendues intégrant un programme comportant au moins 25% de logements sociaux (quota écarté en zone NPNRU ou dans les communes ayant déjà + de 35% de logements sociaux)
Il convient d’attendre la mise à jour des Bulletins officiels des impôts.
10. MESURES DIVERSES
– Pénalité pour non recouvrement du SLS par l’organisme (100% du montant qui aurait dû être recouvré)
– Taux réduit d’imposition à l’IS pour les cessions de terrains à des organismes HLM (Art 25) dans les zones tendues et sous réserve d’un engagement de construire dans les 4 ans
– Diminution du taux de l’Impôt sur les Sociétés (33% à 25%) jusqu’en 2022
– Mesures impactant la CGLLS (Caisse de garantie du logement locatif social) – lié à la RLS.
– Impôt sur la fortune immobilière remplace l’ISF : le champ d’application de l’IFI est réduit au patrimoine immobilier.
– Un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, « flat tax », sera mis en place sur les revenus mobiliers, exceptés Livret A, PEA, Assurance-vie de moins de 150.000 euros de plus de 8 ans.
– Régime de faveur pour les fusions et opérations assimilées.
– Hausse de la CSG (1.7 points)
– Allègement des cotisations sociales (maladie et chômage, de manière progressive, sur 2018/2019)
– Baisse du taux de CICE en 2018 et suppression du CICE et CITS en 2019
– Aménagements de la Taxe sur les véhicules de société
– Modification des régimes CEL et PEL (suppression prime d’épargne, fiscalisation des intérêts pour les plans ouverts à compter du 1/1/2018)
– Baisse de la taxe d’habitation sur la résidence principale (pour certains ménages, dégrèvements progressifs)
Sources : Loi N° 20171837 du 30/12/2017 + Lois rectificatives N°20171775 du 28/12/2017 et N°20171640 du 01/12/2017.
Pour l’APL accession en PSLA, je comprends donc que si le contrat PSLA a été signé en 2017, l’APL est acquise. La difficulté sera de le faire comprendre aux banques qui monteront le prêt pour une levée d’option en 2018 ou en 2019, et qui, se basant sur la date du prêt, jugeront qu’il ne peut y avoir d’APL…