Afin de développer l’offre de logements accessibles aux ménages les plus modestes dans les agglomérations, le Gouvernement a créé le bail réel solidaire (BRS) qui permet, via les organismes de fonciers solidaires (OFS) de dissocier la propriété du bâti de celle du foncier.
Il s’agit d’un contrat de bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel un OFS consent à un preneur, sous des conditions de plafonds de ressources, s’il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété des logements, sous conditions de plafonds de loyers et, le cas échéant, de prix de cession.
Les preneurs de ce bail doivent respecter certaines conditions qui sont contrôlées par l’OFS.
A l’expiration du bail, les droits réels immobiliers du preneur deviennent la propriété de l’OFS après indemnisation de la valeur de ses droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail (prix d’acquisition, actualisé par application d’un indice à choisir par l’OFS, majoré de la valorisation des travaux effectués à définir dans le BRS).
Le dispositif est anti spéculatif : les ménages acquéreurs ne pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, à un ménage répondant aux critères de ressources.
L’OFS est un organisme sans but lucratif qui bénéficie d’un agrément du Préfet de Région. Il reste propriétaire des terrains, et consent au preneur, dans le cadre d’un bail de longue durée, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété.
Les étapes clés du dispositif sont les suivantes :
- Création d’OFS dans les territoires par les Préfets de Région (premières expériences en cours sur Lille et Rennes)
- OFS achète un foncier et le conserve dans la durée
- OFS signe un bail avec un opérateur (promoteur/bailleur) sur le foncier.
- L’opérateur assure la maîtrise d’ouvrage d’une résidence abordable. Il fait établir un EDD/règlement de copropriété.
- L’opérateur vend en VEFA à un ménage (VEFA pour les murs, signature d’un bail pour le terrain)
- Le ménage paie un loyer à l’OFS qui reste propriétaire du terrain
- Le ménage peut revendre (plus-value limitée) ; l’OFS recharge le bail.
- Le logement est à nouveau disponible pour un autre ménage, à un prix abordable.
- A la fin du bail, les constructions deviennent la propriété de l’OFS contre indemnisation (valeur initiale actualisée définie par Décret)
Ce dispositif comporte des spécificités pour le ménage acquéreur :
- Acquisition de droits réels : cessibles, transmissibles, hypothécables
- Plafonds de ressources PSLA (y compris à chaque revente)
- Affectation du logement à usage de résidence principale
- Prix de revente encadré (prédéterminé)
- Droit de préemption conventionnel au profit de l’OFS
- Paiement d’une redevance pour le foncier
- Mise en location autorisée du logement mais obligation de respecter les plafonds PLUS.
- Procédure particulière en cas de vente
- Agrément par l’OFS des nouveaux acquéreurs à chaque vente/héritage :
La durée du BRS est automatiquement prorogée d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial : lorsqu’il y a cession ou donation des droits réels immobiliers (après agrément de l’OFS) / lors d’une succession dont le bénéficiaire répond aux conditions de ressources.
Sources : Ordonnance du 20 Juillet 2016 + Décret 10 Mai 2017 + Articles du CCH
Le premier organisme de foncier solidaire est né à Lille (agrément en Juillet 2017). Cet organisme a signé le 1er bail réel solidaire avec un promoteur privé, FINAPAR (02.2018)
D’autres OFS ont été mis en place depuis : le Comité Ouvrier du Logement Atlantique – coopérative basée à Anglet (agrément en Septembre 2017), la Fédération des Coopératives franciliennes, le Foncier Coopératif Malouin à Saint Malo (en cours d’agrément), un Etablissement public foncier en Guyane.
L’objectif étant toujours de favoriser l’accession à prix maitrisé,tout en empêchant la spéculation à terme.