Ce sont les copropriétaires réunis en AG qui votent l’ensemble des décisions affectant la vie de l’immeuble. En fonction de leur importance, la majorité requise sera plus ou moins contraignante. En théorie, il suffit de se référer à la loi du 6 juillet 1965. En pratique, c’est plus complexe… Les règles de majorité ont récemment évolué avec la Loi ALUR (24/03/2014), la Loi MACRON (6/8/2015), la Loi LTE (17/08/2015).
| Article loi 10/07/65 | Type de majorité | Définition | Exemples (liste non limitative) |
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Article 24 |
Majorité simple |
C’est la majorité des voix exprimées des propriétaires présents ou représentés.
On ne tient pas compte des abstentions, votes blancs ou nuls
Elle concerne tous les actes de gestion courante et suffit quand la loi n’a pas prévu de majorité. |
· Petits travaux d’entretien courant sur les parties communes de l’immeuble (souscription des contrats d’entretien….)
· Adoption du diagnostic technique global · Travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (réfection cage d’escalier…) · Travaux obligatoire imposés par la législation (mise aux normes ascenseurs..) · Travaux de remplacement d’équipements usagers (chaudière vétuste….) · Travaux d’accessibilité pour les personnes handicapés qui ne touchent pas à la structure de l’immeuble (rampe d’accès, main courante…) · Opération de rénovation énergétique affectant les parties communes (rénovation d’un toit terrasse…) · Approbation du budget prévisionnel · Travaux sur les parties communes pour prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (Installation système de vidéo surveillance ) |
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Article 25 |
Majorité absolue |
C’est la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.
On prend en compte les votes nuls, blancs ou l’absentéisme
Particularité : passerelle de majorité (pour certaines décisions) Si une résolution a obtenu au moins 1/3 des voix de tous les copropriétaires, un 2nd vote peut avoir lieu au cours de la même AG à la majorité de l’article 24. Si une résolution a obtenu moins de 1/3 des voix, il faut convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois qui votera à la majorité de l’article 24. Le délai de convocation est de 8 jours |
· Désignation et révocation du syndic
· Désignation et révocation des membres du conseil syndical · Travaux de transformation ou amélioration de l’immeuble · Installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble · Répartition des dépenses entrainées par les travaux d’amélioration · Installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ou de répartiteurs de frais de chauffage · Travaux d’intérêt collectif dans les parties communes aux frais du copropriétaire concerné (ex : remplacement de fenêtres extérieures)
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Article 26 |
Double majorité |
C’est la majorité de tous les copropriétaires présents, représentés et absents représentant les 2/3 des voix. Il faut à la fois :
– Un vote favorable de la majorité des copropriétaires (en nombre) – Un vote représentant au moins les 2/3 des voix du syndicat (en voix) |
· Modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes
· Travaux de transformation, d’amélioration ou d’addition facultatifs (suppression chauffage collectif au profit de chauffages individuels….) · Modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles · Vente d’une partie commune ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble (ex : stationnement) |
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Unanimité |
Accord de tous les copropriétaires. Il suffit d’un vote blanc, d’une abstention, d’un vote contre, ou d’un copropriétaire absent et non représenté pour que l’unanimité ne soit pas obtenue. | · Aliénation des parties communes si les charges sont modifiées ou que cela porte atteinte à la destination de l’immeuble.
· Souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat pour la réalisation de travaux votés par l’AG concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif · Modification de la répartition des charges |
